Φυσικά κάθε υλικό έχει το δικό του συνδυασμό ιδιοτήτων που το κάνει μοναδικό. Επίσης κάθε υλικό έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Για να επιλέξει ο μελετητής τα κατάλληλα υλικά θα πρέπει να γνωρίζει αφενός τις ιδιότητες των διαθέσιμων υλικών και αφετέρου τους εξωτερικούς παράγοντες που πρόκειται να επιδρούν και να επηρεάζουν το εργο.
Οι ιδιότητες των δομικών υλικών διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες:
- Χημικές Ιδιότητες
- Φυσικές Ιδιότητες
- Μηχανικές και
- Τεχνικές ή τεχνολογικές Ιδιότητες.
Από τις παραπάνω κατηγορίες εκείνες που απασχολούν το μελετητή ενός κτιριακού έργου, είτε πρόκειται για κατασκευή νέου κτιρίου είτε για ανακαίνιση διαμερίσματος είναι οι φυσικές και οι κυρίως οι μηχανικές ιδιότητες των δομικών υλικών.
Φυσικές ιδιότητες είναι εκείνες που περιγράφουν τη συμπεριφορά του υλικού στις εξωτερικές επιδράσεις και αναφέρονται στο χρώμα, την πυκνότητα, το πορώδες, την υδατοπερατότητα κ.ά. Σημαντικές φυσικές ιδιότητες ενός δομικού υλικού είναι η πυκνότητα, το ειδικό βάρος, η απορροφητικότητα, η αντοχή στον παγετό, η διαστολή-συστολή, η θερμική αγωγιμότητα, η θερμική αντοχή, η αντοχή στη φωτιά και η αντοχή σε διάβρωση.
Μηχανικές ιδιότητες είναι αυτές που προσδιορίζουν τη συμπεριφορά των υλικών κάτω από την επίδραση εξωτερικών δυνάμεων. Η συμπεριφορά αυτή εξαρτάται αφενός από το είδος των καταπονήσεων και τον τρόπο που δρουν και αφετέρου από τις ιδιότητες των υλικών. Λόγω των καταπονήσεων μπορεί να συμβεί παραμόρφωση του υλικού. Αν η παραμόρφωση εξαφανίζεται μετά την απομάκρυνση του φορτίου που προκάλεσε την παραμόρφωση, η παραμόρφωση ονομάζεται ελαστική. Όταν όλη ή μέρος της παραμόρφωσης παραμένει ακόμη και μετά την απομάκρυνση του φορτίου τότε η συμπεριφορά του υλικού είναι ανελαστική και η παραμόρφωση ονομάζεται μόνιμη ή πλαστική. Ορισμένες κατηγορίες υλικών όπως τα κεραμικά, οι λίθοι και το σκυρόδεμα, ονομάζονται ψαθυρά υλικά επειδή όταν η τάση υπερβεί το όριο ελαστικότητας, το υλικό θραύεται. Αντίθετα τα μεταλλικά και τα πλαστικά υλικά παθαίνουν μόνιμη παραμόρφωση όταν η τάση υπερβεί το όριο ελαστικότητας. Τα υλικά αυτά ονομάζονται πλαστικά, συνεκτικά ή όλκιμα. Μερικές μηχανικές ιδιότητες των δομικών υλικών είναι η αντοχή σε θλίψη, η αντοχή σε εφελκυσμό, η αντοχή σε κάμψη, η αντοχή σε διάτμηση, η αντοχή σε κρούση, η αντοχή σε τριβή, κ.ά.
Τεχνικές ιδιότητες είναι οι φυσικές, χημικές και μηχανικές ιδιότητες των υλικών οι οποίες δεν μεταβάλλονται κατά την επεξεργασία τους. Για παράδειγμα ο χάλυβας και το αλουμίνιο μετατρέπονται σε φύλλα ή σύρματα χωρίς να ελαττωθεί η αντοχή τους αλλά και οι λοιπές ιδιότητές τους. Οι σημαντικότερες τεχνολογικές ιδιότητες είναι το εργάσιμο, η ελατότητα, η ολκιμότητα, το εύχυτο, η συγκολλητότητα.
